Некоторые белорусы приобретают недвижимость для того, чтобы ее сдавать и получать дополнительный доход. В этом случае покупка рассматривается как инвестиция. Действительно, получение средств от сдачи квартиры в аренду, хороший вариант пассивного дохода. В отличие от других способов (например, инвестиции в акции, приобретение коллекционных вещей и др.) он не требует глубоких знаний и постоянного изучения вопроса. Однако, чтобы сдача жилья в аренду была не только прибыльной, но и законной, без основательной подготовки не обойтись.
Итак, стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду? Какие подводные камни нужно учесть? Как избежать ошибок?
Квартира-инвестиция: можно ли заработать
Если вы располагаете свободной суммой, которую хотите инвестировать, покупка недвижимости для сдачи в аренду, может стать отличным решением:
- Если сдавать недвижимость арендаторам, вы будете получать стабильный доход.
- Цены на жилье растут. Если в будущем возникнет такая необходимость, квартиру можно продать на оптимальных условиях.
- Квартира может понадобиться и вам самим.
Жилье можно сдавать на длительный срок или посуточно:
- При посуточной аренде доход будет выше, но важно учитывать, готовы ли вы постоянно тратить силы или деньги (если привлекаете клининговую компанию) на то, чтобы приводить жилье в порядок после каждого жильца. Учтите, что также могут возникнуть проблемы с соседями, которые жалуются на шум. С ними тоже придется разбираться вам, как и с последствиями действий недобросовестных арендаторов (например, поломанная техника, испорченная отделка и др.). Следует помнить, что при сдаче жилья посуточно налог выше.
- Если сдавать на длительный срок, важно внимательно выбирать арендаторов. В этом случае вы станете не только регулярно получать определенный пассивный доход, который не зависит от сезона, но и сэкономите силы.
Таким образом, заработать на сдаче жилья в аренду, действительно, можно. Однако важно, чтобы этот доход был легальным, а ваша деятельность – прозрачной для налоговых органов. Поэтому необходимо оформить сделку с арендаторами. При наличии официального документа обе стороны (арендодатель и арендатор) будут защищены при возникновении спорных ситуаций.
Как сдать квартиру по договору
Таким образом, в первую очередь стоит подумать, как оформить сдачу квартиры в аренду. Чтобы сделка была юридически чистой, важно пройти следующие этапы:
- Подготовить договор найма.
Вы можете воспользоваться типовой формой, утвержденной Совмином, и дополнить ее важными для себя пунктами (например, наличие залога, состояние мебели, бытовой техники и др.).
Договор оформляется в двух экземплярах – для арендодателя и арендатора. Его нужно предоставить в ответственный орган и зарегистрировать: в Минске это расчетно-справочный центр (РСЦ), а в регионах – местные исполкомы или служба «Одно окно». Копию документа РСЦ или исполком передаст в налоговую службу.
Документ подтверждает легальность сдачи в аренду, является основанием для защиты интересов обеих сторон.
Оплачивать налог (вне зависимости от его вида) нужно ежемесячно. Сумма определяется тем, какая аренда – краткосрочная или долгосрочная. Если вы сдаете квартиру физлицу два и более раза за календарный год менее 15 дней, аренда считается краткосрочной, а если на срок более 15 дней – долгосрочной.
При долгосрочной аренде уплачивается подоходный налог в фиксированной сумме. Она обусловлена локацией. С 1 февраля 2025 г. налог в Бресте, других областных центрах и Минском районе равен 46 BYN за комнату. В Минске – 50 BYN за комнату, в больших районных городах – 31 BYN, в иных городах и поселках городского типа – 22 BYN. В сельской местности налог достигает 16 BYN за комнату.
Допустим, вы сдаете семье трехкомнатную квартиру в Бресте. Тогда налог в месяц составит 46 BYN х 3 (по количеству жилых комнат), т. е. 138 BYN.
Первый раз налог нужно оплатить не позже того рабочего дня, который следует за днем сдачи недвижимости в аренду. Следующие платежи можно делать до 1-го рабочего дня месяца.
Чтобы сдавать квартиру посуточно, нужна регистрация в качестве ИП или юрлица. В этом случае можно платить единый налог (его уплачивают заранее, то есть до сдачи в аренду) или НПД (налог на профессиональную деятельность). НПД составляет 10 % (20 %, если получаемый доход за год более 60 000 BYN).
Идея сдавать квартиру в аренду может оказаться весьма прибыльной. Однако нужно заранее подготовить план, определиться с типом сдачи, подумать, как легализовать сделку. Также учтите, что для получения пассивного дохода ваша квартира должна быть ликвидной на рынке (находится в районе с хорошей инфраструктурой, имеет хотя бы минимальный ремонт и др.). Если жилье неликвидно, сначала придется приложить усилия по его усовершенствованию.
