Тенденции рынка недвижимости: взгляд изнутри

Некоторые белорусы приобретают недвижимость для того, чтобы ее сдавать и получать дополнительный доход. В этом случае покупка рассматривается как инвестиция. Действительно, получение средств от сдачи квартиры в аренду, хороший вариант пассивного дохода. В отличие от других способов (например, инвестиции в акции, приобретение коллекционных вещей и др.) он не требует глубоких знаний и постоянного изучения вопроса. Однако, чтобы сдача жилья в аренду была не только прибыльной, но и законной, без основательной подготовки не обойтись. Итак, стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду? Какие подводные камни нужно учесть? Как избежать ошибок? Квартира-инвестиция: можно ли заработать Если вы располагаете свободной суммой, которую хотите инвестировать, покупка недвижимости для сдачи в аренду, может стать отличным решением: Если сдавать недвижимость арендаторам, вы будете получать стабильный доход. Цены на жилье растут. Если в будущем возникнет такая необходимость, квартиру можно продать на оптимальных условиях. Квартира может понадобиться и вам самим. Жилье можно сдавать на длительный срок или посуточно: При посуточной аренде доход будет выше, но важно учитывать, готовы ли вы постоянно тратить силы или деньги (если привлекаете клининговую компанию) на то, чтобы приводить жилье в порядок после каждого жильца. Учтите, что также могут возникнуть проблемы с соседями, которые жалуются на шум. С ними тоже придется разбираться вам, как и с последствиями действий недобросовестных арендаторов (например, поломанная техника, испорченная отделка и др.). Следует помнить, что при сдаче жилья посуточно налог выше. Если сдавать на длительный срок, важно внимательно выбирать арендаторов. В этом случае вы станете не только регулярно получать определенный пассивный доход, который не зависит от сезона, но и сэкономите силы. Таким образом, заработать на сдаче жилья в аренду, действительно, можно. Однако важно, чтобы этот доход был легальным, а ваша деятельность – прозрачной для налоговых органов. Поэтому необходимо оформить сделку с арендаторами. При наличии официального документа обе стороны (арендодатель и арендатор) будут защищены при возникновении спорных ситуаций. Как сдать квартиру по договору Таким образом, в первую очередь стоит подумать, как оформить сдачу квартиры в аренду. Чтобы сделка была юридически чистой, важно пройти следующие этапы: Подготовить договор найма. Вы можете воспользоваться типовой формой, утвержденной Совмином, и дополнить ее важными для себя пунктами (например, наличие залога, состояние мебели, бытовой техники и др.). Договор оформляется в двух экземплярах – для арендодателя и арендатора. Его нужно предоставить в ответственный орган и зарегистрировать: в Минске это расчетно-справочный центр (РСЦ), а в регионах – местные исполкомы или служба «Одно окно». Копию документа РСЦ или исполком передаст в налоговую службу. Документ подтверждает легальность сдачи в аренду, является основанием для защиты интересов обеих сторон. Уплатить налог. Оплачивать налог (вне зависимости от его вида) нужно ежемесячно. Сумма определяется тем, какая аренда – краткосрочная или долгосрочная. Если вы сдаете квартиру физлицу два и более раза за календарный год менее 15 дней, аренда считается краткосрочной, а если на срок более 15 дней – долгосрочной. При долгосрочной аренде уплачивается подоходный налог в фиксированной сумме. Она обусловлена локацией. С 1 февраля 2025 г. налог в Бресте, других областных центрах и Минском районе равен 46 BYN за комнату. В Минске – 50 BYN за комнату, в больших районных городах – 31 BYN, в иных городах и поселках городского типа – 22 BYN. В сельской местности налог достигает 16 BYN за комнату. Допустим, вы сдаете семье трехкомнатную квартиру в Бресте. Тогда налог в месяц составит 46 BYN х 3 (по количеству жилых комнат), т. е. 138 BYN. Первый раз налог нужно оплатить не позже того рабочего дня, который следует за днем сдачи недвижимости в аренду. Следующие платежи можно делать до 1-го рабочего дня месяца. Чтобы сдавать квартиру посуточно, нужна регистрация в качестве ИП или юрлица. В этом случае можно платить единый налог (его уплачивают заранее, то есть до сдачи в аренду) или НПД (налог на профессиональную деятельность). НПД составляет 10 % (20 %, если получаемый доход за год более 60 000 BYN). Идея сдавать квартиру в аренду может оказаться весьма прибыльной. Однако нужно заранее подготовить план, определиться с типом сдачи, подумать, как легализовать сделку. Также учтите, что для получения пассивного дохода ваша квартира должна быть ликвидной на рынке (находится в районе с хорошей инфраструктурой, имеет хотя бы минимальный ремонт и др.). Если жилье неликвидно, сначала придется приложить усилия по его усовершенствованию.

Если вы хотите продать или купить недвижимость в Беларуси сегодня, то, определенно, рассчитываете на выгодную сделку. Однако для достижения лучшего результата нужно быть в курсе тенденций на рынке. Что будет с рынком недвижимости в Беларуси в ближайшее время? Горячо, но не перегрето Курс доллара снизился, а банки сделали условия по кредитам на недвижимость более лояльными. Это простимулировало спрос на квартиры и дома, поэтому сегодняшний рынок эксперты называют горячим. Причем у белорусов востребовано жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. На рынке новостроек спрос даже превышает предложение. По прогнозам специалистов, в ближайшее время ситуация не изменится, поскольку мест для застройки остается все меньше. Результат – поднимаются цены (на 20 % и более). Растущие цены и прогнозируемое замедление Однако стоимость жилья не может расти бесконечно – она неизбежно достигнет потолка в виде покупательской способности белорусов. По расчетам экспертов, тенденция к росту цен сохранится до начала осени. Далее можно ждать если не падения, то хотя бы замедления динамики цен. Сегодня стабильное увеличение стоимости характерно только для квартир, в которые можно сразу же заселиться. Это жилье с качественным ремонтом, в современных жилых комплексах. На жилье на вторичке, которое требует «доработки», цены уже стали опускаться. Эксперты связывают это с тем, что продавцы стали смотреть на ситуацию более объективно. Квартиру, в которую нужно вложить много средств, не купят, если можно приобрети жилье в формате «заселяйся прямо сейчас» за те же деньги. Дешевых квартир нет Люди с ограниченным бюджетом все чаще обращаются в агентства с запросом приобретения жилья, к примеру, до 50 000 USD. Эту задачу невозможно решить, поскольку таких предложений в столице нет. Зато легко можно подобрать вариант в областных городах или небольших населенных пунктах. Кстати, анализ рынка недвижимости показывает, что белорусы все больше интересуются жильем «не в столице», обустроенными загородными домами, а не квартирами. «Миграция» в современные ЖК На протяжении десятилетий топовой считалась недвижимость в центре города. Однако сегодняшние покупатели – представители нового поколения: им гораздо комфортнее жить в новом ЖК с современными коммуникациями и планировками, обустроенным дворовым пространством, большим подземным паркингом, даже если комплекс расположен не в центре. Цены на новостройки растут, но такая недвижимость интересна людям – в том числе благодаря выгодным предложениям от застройщиков. Например, часто купить жилье можно в рассрочку. Офисов меньше, а складов больше Трансформации происходят на рынке не только жилой, но и коммерческой недвижимости. К примеру, спрос на офисы снижается. Это связано главным образом с тем, что бизнес охотно уходит на удаленку. Потребность в складах наоборот повышается, поскольку активно развивается сегмент электронной коммерции: интернет-магазинам нужны пространства для хранения товара и сбора заказов. Продавать/покупать или ждать? Учитывая актуальную ситуацию на рынке недвижимости, эксперты не рекомендуют продавцам ждать. Есть вероятность, что уже осенью, когда ценовая динамика замедлится, не получится выручить ту сумму, которую можно запросить сегодня. Ситуация с покупкой жилья более неоднозначная. Чтобы заключить сделку сейчас, нужно тщательно изучить предложения застройщика или банка, ознакомиться с жильем на вторичном рынке. На вторичке есть достойные объекты, которые не требуют серьезного ремонта. Кроме того, вы всегда можете обратиться за профессиональной помощью. Например, опытные риелторы компании «Гарант Успеха» в Бресте помогут продавцам найти покупателей на жилье, а покупателям подберут недвижимость, которая будет отвечать всем требованиям. Рынок недвижимости в Беларуси меняется, успешно адаптируясь к новым реалиям. Но при этом его не штормит, а значит, «резких движений» ожидать не стоит. Скорее всего, тенденции к замедлению роста цен, повышению интереса к новостройкам и загородной недвижимости сохранятся в ближайшие несколько лет.

Анализ рынка недвижимости за декабрь 2024 года показал, что оформилась явная тенденция: отмечается стабильный рост цен на квартиры в Бресте и области. Более того, стоимость квадратного метра не перестала расти и в 2025 году. Первая неделя января подтвердила тенденцию: цена на жилье в областном центре увеличилась в среднем на 0,5 %. В целом с января 2024 года по январь 2025 года рост составил 13,5 %. Сколько стоит квадратный метр при покупке квартиры в Бресте По данным на начало января 2025 года, средняя цена достигла 1 041 USD за кв.м. Так, однокомнатное жилье можно приобрести за 1 085 USD за м2, а двухкомнатное – за 1 079 USD. Высокие показатели объясняются активным спросом на подобные объекты. Например, двухкомнатные квартиры подойдут как одиноким людям, так и парам, семьям с детьми. А однокомнатные варианты обычно рассматривают в качестве первого самостоятельного жилья. Недвижимость популярна среди студентов, семей без детей, пожилых людей. Кроме того, такое жилье часто приобретают с инвестиционными целями (чтобы сдавать и получать пассивный доход). На однокомнатные апартаменты приходится более 36 % от всей недвижимости на рынке. Кстати, в категории самый дорогой метр в начале года лидирует именно однушка: квартиру на улице Брестских дивизий продали за 1 470 USD/м2. Цена на трехкомнатное жилье чуть ниже – от 989 USD/м2. Рост цен на рынке недвижимости в РБ на фоне снижения спроса Рост цен происходит на фоне снижения спроса. Причем в декабре 2024 года спрос на жилье в Бресте стал самым низким за год. Эксперты связывают это с двумя ключевыми факторами: В конце прошлого года банки начали пересматривать кредитную политику с целью ужесточения условий кредитования. В том числе была повышена ставка по ипотеке. Логично, что это стало существенным препятствием для многих потенциальных покупателей. Свою лепту внесли и курсовые колебания. Скачки курса в декабре прошлого года привели к тому, что многие люди предпочли подождать с покупкой, чтобы не потерять деньги. На ситуацию влияет и рост цен. Люди тратят больше на закрытие повседневных потребностей. Следовательно, гораздо меньше средств остается для того, чтобы откладывать или погашать ипотеку. Кстати, снижение спроса в конце и начале года не рассматривается экспертами как критическая ситуация. Это вариант нормы: праздники, мало рабочих дней, люди заняты другими заботами. Какие прогнозы По мнению специалистов, небольшой рост будет сохраняться в отношении жилья всех сегментов – от бюджетного до люксового. Конечно, эта тенденция наиболее очевидна в столице, где выбор вариантов премиум-класса гораздо больше, чем в Бресте. Однако и областному центру есть что предложить: аналитика показывает, что в Бресте заключают сделки на покупку квартир как в элитных ЖК, так и модных таунхаусов. Возможно небольшое «проседание» только в плане старой вторички. Это не удивительно: покупатель стремится найти комфортный вариант в доме с новыми коммуникациями, удобными планировками и обустроенной придомовой территорией. Поэтому даже те, у кого уже есть квартиры в хрущевках и сталинках, часто решают «обновиться» до жилья в многофункциональных ЖК. Следует отметить, что тенденция к росту цен имеет не локальный (только в Бресте), а общебелорусский характер. Стоимость жилья увеличилась практически во всех городах Беларуси – исключение составили только Витебск, где в начале 2025 года цены упали на 0,3 %, и Минск, где отмечаются незначительные колебания и удерживается относительная стабильность. Прирост стоимости квадратного метра в Гомеле составил 0,1 %, в Гродно – 0,6 %, а в Могилеве – 0,7 %

В первый весенний месяц в Бресте совершено около 190 сделок по продаже недвижимости. Средняя цена продажи квартир составила 930 $/м2. За последний месяц квартиры в областном центре прибавили в цене 0.3%, за год - плюс 7.8%. На 0.2% выросла средняя цена 1-комнатных квартир - до 1006 $/м2. Двушки и трешки, наоборот, подешевели на 0.1%. Средняя цена на 2-комнатные квартиры в Бресте составляет сейчас 977 $/м2. За 3-комнатные квартиры просят в среднем 867 $/м2. Основные тенденции на рынке сохраняются. Высокий спрос на новостройки и на «вторичке» Вызвано это тем, что сейчас в Бресте активно ведется строительство нового жилья. Банки, в свою очередь, довольно неплохо кредитуют застройщиков – как индивидуальных, так и фирмы, строительные компании. Не проходит и месяца, чтобы в городе не начинали строить один или несколько многоквартирных домов. Так, сейчас весьма активно осваивается территория, примыкающая к Варшавскому шоссе – в районе нового бизнес-центра IQ и гипермаркета «Евроопт». Буквально на днях началось строительство первого 17-этажного дома в составе жилого комплекса «Легенда». Всего планируется построить три таких многоэтажки. Все дома будут соединены общим стилобатом, где разместятся нежилые помещения (кафе, магазины, офисы), внутри планируется дворовая территория закрытого типа без авто. Для них будет построен многоуровневый паркинг. На первых этажах будут размещены, в основном, торговые объекты и сфера услуг. Концепция данного жилого комплекса от «СмартИнвестСтрой» общей площадью до 40 000 кв. м уже вызывает повышенный интерес у брестчан. В каждом из новых домов будут квартиры со свободными планировками, с панорамным остеклением и с закрытыми террасами. Практически все квартиры – с видом на реку. Потому особое внимания у покупателей привлекают верхние этажи. Цена на самые высокие квартиры может доходить до 1200 долларов за квадрат, на нижних и средних этажах – 1000-1100 у.е.  Вот-вот начнется возведение 93-квартирного жилого дома по проспекту Машерова, ранее известного, как «Прибужский квартал». Работы там были приостановлены пять лет назад, после того, как строители наткнулись на массовое захоронение времен второй мировой войны. За это время изменился инвестор, несколько подкорректировали концепцию самого здания. В нем будет четыре этажа, а квартиры 1,2,3-комнатные – от 50 до 85 кв. м. Стоимость также ожидается немалой – от 1000 долларов за квадрат. Снижение спроса на загородную недвижимость Это тенденция последних нескольких лет, когда цены на готовые дома в пригороде как минимум не растут. Специалисты по рынку недвижимости объясняют это тем, что загородные дома, во-первых, не столь ликвидны, как квартиры, а во-вторых, цены на них, как правило, выше. К слову, средняя цена коттеджа в Бресте и Брестском районе в марте – 373 тыс. рублей (около 120 тыс. у.е.) А вот на дачи спрос по-прежнему высок, так же, как и на загородные участки. Это может быть связано с тем, что государство искусственно ограничивает продажу и выделение земельных участков вокруг городов, хотя земли на такое количество населения у нас предостаточно. Цены, которые выставляют продавцы дач, порой шокируют. Так, цена за небольшой домик (60 м.кв.) с участком в 7-8 соток в Брестском районе может доходить до 50 тыс. у.е и выше. За коробку дачного дома площадью 90 квадратов в Жабинковском районе просят 66 тысяч у.е. Как правило, такие объекты продаются долго. Но продавцы загородной недвижимости не торопятся снижать цены, если, конечно, им не нужна срочная продажа. К слову, сотка земли в Бресте и пригороде оценивается в среднем в 8000-8200 рублей. Спрос на коммерческие помещения медленно растет Это может быть связано с некоторым оживление экономической активности. Офисные помещения в Бресте, конечно, еще заполнены даже не на 80%. Но свободные склады найти все сложнее. Особенно по выгодной цене. Средняя цена одного квадрата коммерческой недвижимости - 1 693 Br /м2. Средняя стоимость аренды в месяц – 20 Br /м2 Объекты в основном пользуются спросом в торгово-офисном сегменте от 20 кв.м. до 300 кв.м. Что касается производственно-складских площадей, то они чаще всего продаются от 150 кв.м. до 500 кв.м. Также могут реализоваться большие площади, учитывая хорошую локацию и адекватную стоимость. В общем, торг уместен в любом случае.